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銀行加息如何買房? 房貸與收入如何劃分比例?

2017-07-28 來源:搜狐焦點網
 
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隨著房貸政策的收緊,給購房人帶來的直接影響就是購房成本變高,除了體現在貸款首付上,還會體現在每月的房貸月供里,曾經有購房人問:房貸月供與收入比例多少合適呢?

在回答這個問題之前,我們先來看看銀行是如何規定的,申請房貸的時候,銀行會審查貸款人的收入,一般要求房貸月供不超過月收入的一半,比如每月收入1萬塊,月供不能超過5000塊,在實際生活中,每個人的狀況不一樣,要具體問題具體分析,給大家舉兩個例子。

案例1:處于事業上升期的購房人

小劉已經工作3年,想在今年買房,目前每月工資是1.2萬元,要買的房子大概150萬,按照首付3成,貸款利率4.9%,期限30年計算,每月月供大概為5500多,正好是月收入的一半??紤]他還單身,正處于事業的上升期,月供占收入一半的話負擔較小,隨著以后升職加薪,房貸壓力也會逐步減小。

案例2:家庭支出較大的購房人

李先生今年想貸款買房,他跟妻子工資一共1.5萬,假如仍然是150萬的房子,首付3成,利率4.9%,期限30年計算,每月月供5500多,雖然月供占了家庭收入一半左右,但是家里老人、孩子支出都很大,為了保證生活質量,就多交點首付,將房貸月供與工資的比例控制在30%左右

上面這兩類人代表了比較典型的購房人群,一種是處于事業上升期的年輕人,房貸月供控制在月收入的50%比較合適;一種是整體家庭支出比較大的,為了保證不影響正常生活,房貸月供與月收入比例控制在30%左右??梢哉f,出于風險的考慮,50%是銀行規定的警戒線,30%是舒適線,在不超過警戒線的基礎上,購房人可以根據自身的情況做出相應調整。

對于房貸月供和月收入比例的問題,買房人需要了解以下幾個問題:

一、了解購房城市政策

去年下半年以來,樓市政策不斷收緊,無論是對于購房資格還是貸款首付、貸款利率。最近剛剛召開的中央政治局會議上強調:要穩定地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。仔細看不難發現,這跟之前的政策有了些許不同,去年的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告中都強調的是:因城施策庫存,而現在是保證樓市的穩定性,更多的是從控風險的角度出發的。

另外風險的分布強弱也有差異,今年上半年三四線城市接收了來自熱點城市的外溢需求,房價上漲明顯,從長遠的角度看,小城市在沒有人口和產業支撐的背景下,房產保值性很差,下半年的政策調整會圍繞“控風險”實行,因此多關注所在城市的購房政策變動顯得尤為重要。

二、選擇適合自己的還款方式

買房常見的還款方式主要是等額本金和等額本息,等額本金比較適合在前段時間還款能力強的貸款人,比如工作年限較長的人。等額本金的總利息比等額本息少。等額本息每月的還款額度相同,所以比較適宜有正常開支計劃的家庭,特別是年輕人,經濟條件不允許前期投入過大,可以選擇這種方式,如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。購房人要根據自身的需求選擇。

三、房貸月供取決于基準利率和還款方式

貸款買房時,購房人如何知道自己月供變化?這主要取決于基準利率變化和還款方式,還款方式上面已經介紹過了,關于基準利率,遇到升息降息,銀行主要有“按年調息”、“自然年調息”的方式,如果貸款合同中采用的是“按年調息”的方式,則購房者要到次年1月1日才能開始享受降息后的新利率減少月供;如果貸款合同中采用的是浮動利率周期調整,即按自然年調整利息的方式,則購房者要到次年的同月才能減少月供。不過少數情況下,有的貸款合同中會約定固定利率,此時購房者就無法減少月供。在簽訂貸款合同時,購房人要跟銀行溝通好利率的調整方式并落實到合同中,最好將還款賬戶綁定到手機上,了解自己月供的變化,以便做好資金規劃。

四、做好長遠財務規劃

除了了解政策,做好家庭的財務規劃也是重中之重。要交多少首付,每月還多少貸款,都要基于你日常的消費習慣,比如家里老人經常生病,孩子要上學,除去還房貸的部分,要將資金分成四部分:

1)固定生活費:每月生活開支,包括吃飯、交通等。

2)規定投資資金:雖然是有房貸在身,理財的習慣還是要有的,每月拿出一部分錢用來買理財,積少成多,將來也會是一筆客觀的財富。

3)應急資金:留一部分應急資金,在出現家里出現變動,比如生病時可以解燃眉之急。

4)消費娛樂金:這部分就是自己用來消費的錢,給家里添置必要物品,出去約會吃飯什么的。

好的理財習慣,即便是有房貸負擔,也能讓你活得比較從容。

房貸月供和收入占比的問題,未必是貸多了就好,貸少了不好,要讓自己買房達到一個“最佳組合”狀態,花最少的錢買了自己心儀的房子,生活質量也沒受到太大影響,畢竟每個家庭的狀態、經濟狀況不一樣,要考慮好自己買房后想過什么樣的生活,適合你的才是最好的。

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